אין ספק שהשקעה בנדל״ן בחו״ל יכולה להניב רווחים יפים עבור ישראלים המעוניינים לראות תשואה גדולה יותר מזו הקיימת בשוק הישראלי. עם זאת, כל השקעה מחוץ לישראל טומנת בחובה את הסכנה של חוסר היכרות עם החוקים והתקנות של המדינה בה מתבצעת העסקה.
לעיתים, קיומו של חוק כזה או אחר הוא בדיוק ההבדל בין עסקה משתלמת לנפילה. אז מהם חוקי הנדל״ן בארצות הברית שחשוב להכיר? על כך בכתבה הבאה.
מס על הכנסות
אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר על השקעות נדלן בארהב הוא כמובן המס אותו המשקיעים נדרשים לשלם על ההכנסות. מדובר הן על הכנסות המתקבלות משכר דירה חודשי במקרה של נכס להשכרה והן על הכנסות ממכירה של נכס.
הנקודה הכי משמעותית בנושא של מס על הכנסות בארצות הברית הוא העבודה שארצות הברית מתנהלת כאוסף של מדינות אשר לכל אחת חוקים ותקנות אחרים. כך, שיעור המס במדינת טקסס יהיו שונים משיעורם בקליפורניה ולעיתים גם יהיה הבדל ברמה העירונית.
כלומר, מס שונה בין סן פרנסיסקו ללוס אנג׳לס. כך, לפני כל השקעה חשוב מאוד ללמוד את חוקי המס הפדרליים, המדינתיים והעירונים ולוודא שגם לאחר תשלום כל המיסים המתאימים עדיין מדובר בהשקעה משתלמת.
אחזקה פרטית מול אחזקה באמצעות חברה
ארצות הברית אמנם מאפשרת לאזרחי מדינות זרות להחזיק בנדל״ן במדינה אך זה לאו דווקא אומר שמדובר באפשרות המשתלמת ביותר.
גם כאן, קיים הבדל כמובן בין מדינות שונות ברמת המיסוי על חברות למול רמת המיסוי על אנשים פרטיים. עם זאת, חשוב לדעת כי ברוב המקרים אחזקה באמצעות חברה תאפשר לבעל הנכס למכור את החברה יחד עם הנכסים ובכך לשלם פחות מס מאשר במכירת נכסים באופן פרטי.
אמנת המס עם ישראל
עוד חוק שחשוב להכיר בהקשר של השקעות בארצות הברית הוא אמנת המס שקיימת לארצות הברית ולישראל. על פי אמנת המס המשותפת, אזרח ישראלי אשר מכניס כסף מעסקים בארצות הברית ישלם מס בארצות הברית ורק לאחר מכן מס בישראל.
כלומר, המס אשר משולם בארצות הברית מקוזז מהמס הנדרש בישראל כך שלא קיים כפל מס. מדובר בכלי שימושי מאוד להשקעה במדינת שונות ויש לקחת זאת בחשבון בעיקר במקרים בהם שוקלים לעשות שימוש גם בהשקעה באמצעות חברת ביניים.
חוקי הדייר בארצות הברית
גם כאן, קיים שוני רחב בין המדינות והערים השונות בארצות הברית לגבי זכויות הדייר ותנאי המגורים. על כל מקרה, אם מדובר בהשקעה בנדל״ן לצורך השכרה, חשוב להכיר היטב את חוקי הדייר המקומיים.
ישנן לא מעט מקרים בהם ניתן לרכוש נכס שאינו מתאים למגורים על פי החוק המקומי או כזה שהשכרתו תחשוף את המחזיק בו לתביעות. לעיתים, עלותו של שיפוץ נרחב בנכס על מנת להתאים אותו לחוקי הדיור המשתנים יהפוך את ההשקעה בנכס לפחות משתלמת.
