לפני רכישת בית קיימת סדרת בדיקות אשר מבטיחות לנו את תקינות העסקה שאנו עומדים לבצע. את סדרת הבדיקות, עו״ד שבחרנו יבצע בשבילנו, וכך יעזור לנו בעניינים בירוקרטים שאנו לא תמיד מבינים בהם ועליהם נפרט במאמר – מיהו מוכר הדירה וזכויותיו על הנכס, ניקיון הדירה מבחינה חוקית, היתרי הבנייה והמיסים שעלינו לשלם בעת הקנייה.
1 – מיהו מוכר הדירה?
כאשר אנו מדברים על מיהו מוכר הדירה הכוונה היא ברמה המשפטית. חשוב לבדוק שמי שמוכר את הדירה הוא אכן הבעלים שלה בטאבו או מי מטעמו. במקרים מסוימים כמו רכישת בית מקבלן הבית עדיין לא רשום במרשם המקרקעין, במקרה כזה עו״ד רכישת דירה מבקש ״אישור זכויות״ שיאשר כי מוכר הדירה הוא אכן הבעלים שלה.
2 – מהן הזכויות על הנכס?
לאחר שבדקנו כי המוכר הוא אכן בעל הדירה עו״ד בודק מהן טיב הזכויות על הנכס. הזכויות על הנכס הן האם הנכס הוא בבעלות פרטית או האם מדובר בחכירה של רשות מקרקעי ישראל? ואופציות נוספות לזכויות על הנכס. ניתן ללמוד בבדיקה זו כיצד מוכר הנכס רכש את הזכויות עליו, ומדוע זה חשוב? פרטים אלו חשובים לחישוב מס השבח שהקונה צפוי לשלם.
3 – וידוא ״ניקיון״ הדירה
על מנת שהקנייה תיעשה בצורה נקייה וחלקה יש לבדוק שעל הנכס לא מוטלים עיקולים או שעבודים למיניהם. עו״ד עורך את הבדיקה ויבקש מכתב כוונות על מנת להסיר את ההערות על הנכס ולקבוע בחוזה בשיתוף בא כוח (הסכם שיתוף במקרקעין) להסרת ההערות.
4 – בדיקת היתרי הבניה
בדיקה זו תעשה בצורה המיטבית ע״י שמאי או מהנדס. השלב הראשון הוא הזמנת תיק הבניין מאתר העיריה ואת תיק הבית המשותף. ע״י עיון בשני המסמכים ניתן לדעת האם נעשו חריגות בניה בדירה שאנו מעוניינים לרכוש. במידה וקיימות כאלה, ניתן להוסיף בהסכם המכר את הכשרת החריגות והעלויות הנלוות. כחלק מבדיקת היתרי הבניה רצוי להזמין חברה אשר מתמחה באיתור בעיות שלא נראות לעין ולהתריע בפנינו על כך.
5 – מיסים בעת רכישת הדירה
בדיקה חשובה מאוד שיכולה לחסוך לנו כסף רב או לחלופין להתריע בפני הוצאות שעתידות לבוא היא בדיקת המס שאנו נאלצים לשלם בעת רכישת הדירה. עו״ד מומחה ידע לחשב את עלויות המס שעלינו לשלם ויבדוק לנו האם קיימים פטורים שיכולים לפטור אותנו מהתשלום שלהם. כמו שווי נמוך של הבית או הנחה בתשלום המס לנכה או עולה חדש.
רכישת בית זהו צעד גדול בדרך לעצמאות כלכלית ושלב בהקמת משפחה. זוהי עסקה שרובנו נעשה פעם בחיים, מאחר ומדובר בהמון כסף הגיוני שקיימים חוקים ומנגנונים רבים לבדיקת תקינות העסקה. את סדרת הבדיקות המקיפה לחוקיות הבית ולרכישה נקייה על עו״ד לבצע בעבור שכר הטרחה וכך להבטיח לנו שהעסקה תהיה הוגנת וישרה.
